Сегодня массовая оценка недвижимости набирает популярность и становится востребованной, как, пожалуй, никогда ранее. Дело в том, что массовая оценка сегодня является единственным реализуемым на практике вариантом оценки огромного количества имущества, которую необходимо провести в рамках введения налога на недвижимость. При этом массовая оценка может проводиться не только применительно к зданиям и сооружениям, но и также к земельным участкам.
Обращаясь подробнее к особенностям массовой оценки недвижимости, следует сказать, что основным ее методом является метод корелляционно-регрессионного анализа.
Этот метод успешно применяется зарубежными оценщикам, а также апробируется при оценке кадастровой стоимости земельных участков в России.
Но, поскольку, судя по количеству судебных разбирательств, связанных с несогласием собственников с кадастровой стоимостью земли можно говорить о том, что метод корелляционно-регрессионного анализа дает определенные сбои, то целесообразно рассмотреть его суть и причины, по которым могут достигаться столь весомые с финансовой точки зрения ошибки.
Основной задачей корелляционно-регресионного анализа при оценке недвижимости является количественное определение тесноты связи между зависимым признаком и факторным признаком. При этом теснота связи отражается в значении коэффициента корелляции.
Изучение связи, существующей между признаками, сводится к выявлению связи (определению есть ли она вообще), измерению ее тесноты с помощью определенных статистических коэффициентов и, наконец, составлению уравнения регрессии. Подобное уравнение представляет собой математическую модель, в которой среднее значение результативного признака рассматривается как функция одной или нескольких переменных.
На основании этого можно сделать вывод, что прежде всего, при оценке недвижимости с применением подобного метода, оценщик должен не только выявить, существует ли вообще зависимость между выбранными показателями, но и определить то, каким образом она выражается. Отсюда очевидно, что определяющей модель и всевозможные зависимости является выборка объектов, которые могут рассматриваться как аналоги объекта оценки.
Именно от формирования выборки во многом будет зависеть то, насколько корректным в конечном итоге будет результат оценки, поскольку неоднородная выборка, объекты в которой не соответствуют критериям нормального распределения, никогда не даст корректный результат.
В отличие от других этапов корелляционно-регрессионного анализа, на которых требуется в основном только математическое моделирование (и то с помощью программных продуктов) на этапе выборки аналогов как раз и допускается значительное количество ошибок.
В случае, если же математическая модель зависимости содержит ошибку, то искажение стоимости будет значительно. А ведь за каждым объектом стоит реальный собственник, который платит налоги исходя из определенной оценщиком стоимости.
Именно поэтому массовую оценку следует считать в особенной степени ответственной, поскольку она одновременно затрагивает интересы не одного, а многих собственников.
В свою очередь при проведении массовой оценки недвижимости с помощью корелляционно-регрессионного анализа следует в своем роде балансировать между экономическим анализом исходных данных и логическо-теоретическими предположениями.